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導語： 針對當前房地產(chǎn)行業(yè)上各類項目宣傳推文，多以軟性商務宣傳稿件為主，內(nèi)容大同小異，致使購房者霧里看花，無法真切了解到項目的實際情況?？硕鹛K北機構(gòu)針對這一現(xiàn)象，依托自身第三方咨詢機構(gòu)背景以及全國性大數(shù)據(jù)平臺的優(yōu)勢，從專業(yè)視角出發(fā)，結(jié)合行業(yè)近二十年的經(jīng)驗，以及實地探訪評測，以期為市場帶來深度且客觀的實測探盤內(nèi)容。

作為克而瑞蘇北區(qū)域的一檔看房類實測欄目，本期選擇的項目為港利上城國際，本文將以第三方視角為大家深度解析項目的綜合素質(zhì)。

(資料圖)

NO.1

首期房源交付超4年

新房銷量年榜前五

港利投資于2013年11月20日底價摘得港利上城國際項目所屬地塊，2017年5月1日項目首開，2019年4月項目首期房源上房。雖然首期房源交付至今已近四年半的時間，但因項目體量大且房企開發(fā)節(jié)奏慢，項目當前仍有新房在售且新房成交表現(xiàn)較好，在23年累計銷售套數(shù)榜中排名第五。

港利上城國際定位北區(qū)剛需盤，價格優(yōu)勢為項目主要賣點，但項目首期房源已交付多年，新房銷量仍能名列前茅，可見項目除價格優(yōu)勢外，或還存在其它亮點，今天經(jīng)過實地走訪來一探究竟。

圖源：CRIC

NO.2

“公園里的住宅”硬件尚可

物業(yè)管理仍需加強

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實探之大門實景

港利上城國際位于北三環(huán)快速路以北，共分為南北兩個區(qū)，本次筆者實探的是項目南區(qū)。根據(jù)實探來看，預測南區(qū)目前整體入住率大概在40%左右。

目前南區(qū)共有兩個主入口，南北分布，南向大門為主大門，面向北三環(huán)快速路，各大門均非人車分流，安全性較低。小區(qū)大門設計相對常規(guī)，因建筑時間早，設計風格略顯老舊。北向大門僅單車位通道且當前暫未啟用。

當前進入小區(qū)需刷臉，車輛需登記后才能進入；保安多為中年男性，24小時站崗，園區(qū)內(nèi)不定時巡邏。門禁雖看似嚴格但實際管理松懈，外賣快遞等車輛可直接進入，訪客及陌生車輛進入無需身份核驗，僅需簡單登記即可。

港利上城國際項目大門實景 圖源：CRIC

南區(qū)主大門前為一條雙車道內(nèi)部道路，與北三環(huán)輔路有綠化帶隔斷，安全性較好。在大門的兩側(cè)均為小區(qū)底商，基本已全部出租營業(yè)，路旁有車輛停放，上下班高峰期或會稍有堵塞。

因南區(qū)主大門離北三環(huán)快速路較近，噪音影響較大，特進行噪音測試，測試時間上午10點左右，常規(guī)車流時實測分貝為54.1dBA，當有密集大車通過時分貝達61.8 dBA（國家住宅區(qū)標準55dBA以內(nèi)）。

港利上城國際項目底商實景圖 圖源：CRIC

港利上城國際項目南區(qū)南大門噪音實測圖 圖源：CRIC

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實探之社區(qū)實景

港利上城國際項目鳥瞰圖 圖源：CRIC

小區(qū)非人車分流，車輛不能直接進入地下。小區(qū)東西北三側(cè)均有地面停車位，車輛與行人動線交叉，內(nèi)部安全性較欠缺。因小區(qū)地面車位免費，現(xiàn)場可見地上停車位基本已經(jīng)停滿且部分車輛停在非停車位處，車輛管理較混亂。

港利上城國際項目地上車位實景 圖源：CRIC

南區(qū)主大門正對的是主景觀軸，灌木喬木錯落分布并配以應季花草，因以灌木居多，觀感上綠植密集度較高。

在主景觀軸的中心位置，有小型噴泉、池塘以及涼亭等水景，但涼亭中未配置桌椅；池塘及噴泉無明顯異味或垃圾，但部分池塘干涸，看來雖有定期打掃但未持續(xù)換水。

除主景觀軸外，樓棟間的綠化覆蓋率亦高，樓棟多被綠植環(huán)繞且樓棟間的綠植面積大。經(jīng)現(xiàn)場實探發(fā)現(xiàn)，小區(qū)除綠化率高以外，整體綠植維護亦較好，即使在夏天，樹木花草也是郁郁蔥蔥無明顯枯樹枝葉，草坪修剪整齊且無明顯垃圾，可見小區(qū)前期宣傳的“公園里的住宅”也算名副其實。

港利上城國際項目景觀實景 圖源：CRIC

在小區(qū)水景的兩側(cè)設置有室外泳池、兒童游樂園和全齡樂園，其中室外泳池并未開放。樂園地面均為塑膠，設備有太空攀爬架、秋千、滑梯、蹺蹺板、淘氣堡、吊環(huán)、搖馬、老年健身器材等。樂園設備種類尚可，小區(qū)雖上房多年，但設備干凈且損壞度較低，一方面可能是入住率較低導致，另一方面物業(yè)定期維護或也較為積極。

港利上城國際項目樂園實景 圖源：CRIC

小區(qū)內(nèi)部配備了幼兒園和會所。幼兒園在南區(qū)的西北角，會所在東南角，幼兒園和會所當前均已使用多年。

現(xiàn)場在會所內(nèi)部發(fā)現(xiàn)，會所雖設置了羽毛球館、籃球館、健身房等，但內(nèi)部設備缺失，無人維護，且非業(yè)主也可進入，管理松懈，人員混亂，使用體驗感較差。

除了小區(qū)內(nèi)的配套，南區(qū)外的東南角為小區(qū)配套的商業(yè)地塊，該地塊規(guī)劃將建成3F超市，但當前仍為平地，具體開發(fā)時間未知。

港利上城國際項目自身配套實景 圖源：CRIC

在現(xiàn)場踩盤過程中，筆者發(fā)現(xiàn)整個小區(qū)內(nèi)無明顯垃圾，地面干凈，小區(qū)每棟樓前均配有垃圾桶，垃圾桶附近無異味無垃圾堆積，且其所處區(qū)域無明顯油污，可見物業(yè)在公區(qū)保潔這塊做得還是比較好的。

但樓棟單元外，基本都停有電動車，地面的電動車雨棚及充電樁僅在少數(shù)樓棟外有設置，且僅針對三輪電動車。電動車擺放雜亂，管理較為松懈。

港利上城國際項目實景 圖源：CRIC

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實探之單元實景

探訪完小區(qū)整體環(huán)境，筆者帶大家聚焦樓棟內(nèi)部情況。

港利上城國際項目樓棟外立面實景 圖源：CRIC

樓棟外立面均為真石漆，當前無明顯脫落開裂痕跡。單元門雖設置有門禁，但實際并未啟用，小高層單元門常開，高層樓棟兩側(cè)可直接進入，單元門門禁形同虛設。大堂內(nèi)墻面鋪設瓷磚，地面鋪設瓷磚或木地板，頂面為石膏板吊頂，歐式吊燈，墻地面干凈。但大廳內(nèi)擺放了部分幼兒玩具，略顯雜亂。

電梯無須刷卡，小區(qū)雖交付多年但入住率低，內(nèi)部防撞木板仍未拆除。電梯內(nèi)部無小廣告張貼，且張貼公告均為近期的，可見有定期處理，但電梯空間較小，實際承載力相對較低。電梯內(nèi)裝有防電動車進入裝置，能有效避免電動車入戶隱患。

電梯廳墻地面均鋪設瓷磚，頂部乳膠漆，廳內(nèi)消防箱采用暗裝方式，箱體與墻面持平，既節(jié)省了空間，也保障了內(nèi)部設施的安全。但箱門為玻璃，損壞率高，消防水管裸露在外，影響了電梯廳整體的美感。因業(yè)主入戶門外空間狹小，部分樓層在電梯廳堆放了鞋柜或幼兒玩具等，電梯廳顯得雜亂無章。

港利上城國際項目單元實景 圖源：CRIC

南區(qū)樓棟均為兩梯四戶，中間連廊連接的設計，經(jīng)筆者測量，連廊總高度為1.4米，高于臨空建筑1.1米高度的要求。但是欄桿下方為混凝土墻，小孩很容易攀爬上去，將帶來一定安全隱患。

單元內(nèi)步梯通道為水泥地和大白墻組合，階梯上增加了防滑拉槽，在連廊和樓梯通道里，雖無明顯垃圾，但部分樓道里業(yè)主堆放雜物，有一定的安全隱患。

港利上城國際項目單元實景 圖源：CRIC

因小區(qū)毗鄰北三環(huán)，筆者特意選取了南區(qū)中間樓棟21#進行噪音測試，測試時間為上午8點半鐘左右。從測試結(jié)果來看，樓棟底部噪音46.6dBA，頂層連廊噪音50.0dBA，雖均小于國標但噪音仍偏大。

港利上城國際項目噪音實測圖 圖源：CRIC

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實探之地下車庫

負一層為電動車停放處，設有整排的充電插口，可由電梯通達，但未設置入戶大堂，內(nèi)部為水泥地加大白墻，地面設有長條的疏水通道，以防大雨倒灌。

負二層為機動車車庫，僅可通過樓梯到達，無電梯直達，且同樣無入戶大堂。地面為環(huán)氧地坪，墻頂面為大白墻，燈光明亮，整體看起來整潔明亮。但因地下潮濕，環(huán)氧地坪未做防滑處理，地面略打滑，預計下雨天地面打滑將更嚴重。

港利上城國際項目地下車庫實景 圖源：CRIC

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實探之物業(yè)服務

小區(qū)的物業(yè)為港利物業(yè)，物業(yè)費為1.5元/㎡·月+能耗0.5元/㎡·月，該物業(yè)費作為剛需小區(qū)來說價格居中。通過對業(yè)主的詢問得知，物業(yè)人員著裝及服務態(tài)度較好。

保潔方面，執(zhí)行公區(qū)分區(qū)到人，單人負責單樓棟的管理原則，同時保潔一天在崗8小時；增值服務方面，業(yè)主戶內(nèi)斷電或停水等基礎問題物業(yè)可免費上門維修且響應時間多在半天以內(nèi)。

但物業(yè)在安全性方面明顯欠缺，監(jiān)控雖覆蓋整個小區(qū)，但門禁形同虛設，車輛和人員管理松懈，小區(qū)內(nèi)部也存在機動車輛停放混亂的情況。

筆者以電梯故障問題測試物業(yè)的響應速度及解決問題速度。致電物業(yè)后，反饋21#電梯按鍵無反應，物業(yè)人員反饋會派人查看。20分鐘左右物業(yè)人員到達21#樓下，查看電梯情況，物業(yè)響應問題速度尚可。

NO.3

配套匱乏

生活圈需擴大到3公里

在港利上城國際項目內(nèi)部實探后，筆者對項目周邊配套進行了實探。當前小區(qū)各項配套均較欠缺，項目緊鄰北三環(huán)快速路自駕便利，但是公共交通匱乏，近距離無公交車站臺，距離最近的地鐵站需近6公里。除交通外，教育、醫(yī)療、生活等基礎配套，項目三公里范圍內(nèi)僅簡單覆蓋，且車程需7分鐘左右。

港利上城國際項目配套圖 圖源：CRIC

NO.4

外部配套欠缺 內(nèi)部條件尚可

項目評分及格

克而瑞結(jié)合行業(yè)近二十年的咨詢經(jīng)驗及獨立第三方機構(gòu)為背景，從專業(yè)視角出發(fā)，利用專業(yè)工具進行實測，以樓盤測評五大項指標標準量化為核心，對該項目進行全方位計算打分。各項測評匯總得分如下圖所示：

港利上城國際項目評分表 圖源：CRIC

從五大類44細分項的指標得分能看出，港利上城國際項目區(qū)位、交通及外部配套有明顯的欠缺，且小區(qū)自身實力存在分化，軟實力尚可，而硬實力因會所門禁等管理不到位、商業(yè)配套地塊遲遲未開工而存在較多扣分。經(jīng)克而瑞樓盤測評統(tǒng)計后，項目綜合得分為72.2分，從量化數(shù)據(jù)指標來看項目整體評分表現(xiàn)尚可。

NO.5

新房及二手房均在售

價格漲幅超五成

港利上城國際項目最近兩個月的新房價格為9880元/㎡，二手房掛牌價為9800元/㎡，新房及二手房的價差雖小，但較首期新房價格6500元/㎡均上漲51%左右。項目當前累計新房成交4946套，網(wǎng)簽率88%，項目總體剩余新房庫存1124套，可售房源多。

NO.6

結(jié)語

總體來說，港利上城國際項目有其明顯的劣勢比如區(qū)位及配套，但也有其自身的亮點比如綠化及價格，對于資金有限且對地段要求不高的剛需人群而言，此項目不失為一個可考慮的入手對象。